不動産投資の第一歩が踏み出せない僕が大家さんになるまでの成長(?)記録を綴っていきたいと思います. どんな困難や壁が待っているのでしょうか? はたして大家さんになれるのか.諦めてしまうのか. このブログがどんな結末になるのかは想像がつきません。。。
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不惑の僕が大家さんになるまで

不動産投資という言葉に興味を持ち,勉強をはじめてもう5年。。。 いまだに行動を起こせない僕が,一歩目を踏み出すまでの思考や行動を記録していくブログです.

これが噂の病?

賃貸経営の考え

アバタもエクボ

最近も、土地や中古区分マンションを中心に
不動産ポータルサイトサーフィンをしています。

そこで目に付いた単身者向けの区分マンション。
都心直通含む2路線の駅から徒歩1分。
だいたいの相場観があるエリアだったので、
すぐに想定家賃から利回り計算。


イケる!


ちょっとの指値が通れば十分勝負できそうです。

すぐに妻ちゃんに報告&相談。ガッツリ否定的考察をいただきます。

一つずつ反証していく中で、
想定家賃は本当にこんなに取れるのか?と。。。

一応同等条件の賃貸物件を検索し、家賃の調査。
まぁまぁ自信がありました。


しかーし!!!

なんと同一物件の別部屋がヒット。しかも2部屋。
賃料は僕の想定から▲¥15,000(汗)

一気にテンション↓↓。

「欲しい」や「買える」と思ったら、
人間は「買う」為に情報を補正してしまうんですね。

今回は甘々な想定家賃で買う理由を作っていたんですね。


よく不動産投資家さんのブログなどで

">「買いたい病」

という心理状態についての記述を見かけます。
僕もいっちょ前に感染しかかってたんでしょうか?

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自分だけは失敗しないとか、自分は大丈夫っていう事はあり得ません。

改めて妻ちゃんのブロックに感謝です。


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

不可解な出来事???

賃貸経営の考え

 

何が目的??

少し前の出来事です。

 

管理会社から連絡がありました。

 

「1階の入居者さんより連絡がありました。

昨日昼頃防犯砂利を行き来する音があり

玄関ドアのスコープから様子を見ていると

40代くらいの(別の)入居者では無さそうな女が

うろついており、帰りがけに(その入居者さんの)

洗濯機の蓋を開けて中を覗いていった。

後で周囲を確認すると(その女の物か不明だが)

敷地内に自転車放置されていた。とのことです。」

 

最初メールで連絡いただきましたが、全く意味が分からず

即管理会社に電話しました。

今書いてみても、読んでくださっている方は

物件の構造もわからないこともあり

うまく伝えられません。。。すみません

 

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連絡くださった入居者さんは

30代女性の一人暮らしです。

 

問題点は2つ

 

①昼間とはいえ敷地に不審者が進入し

入居者さんに怖い思いをさせた

②謎の自転車が敷地内に放置された

 

管理会社さんが連絡くださった理由は

事実の報告と、②の自転車についての対応でした。

 

②については

  • 警察に起こった事実を通報し相談する
  • ステッカーを作成し 全入居者に所有自転車貼っていただく
  • 一定期間ステッカーを周知し入居者の物でないと判断される自転車を撤去する

というものでした。

 

もちろん「御意」です。

 

 

もう1歩踏み込んだ方が・・・

しかし入居者さんが一階にお住まいの

女性の一人暮らしである事を踏まえると

①の問題にも対応する必要があると思いました。

 

そこで管理会社経由で

当該入居者さんに2点の提案を伝えていただきました。

 

①ー1玄関前にセンサーライト設置

①ー2玄関チャイムをモニター付インターフォンに交換

 

「是非に」との事だったので

早速仕事帰りにホームセンターに立ち寄り

それぞれのパンフレットを入手し

ネットで精査

①ー1はDIY ①ー2は管理会社経由で業者発注としました。

 

3日後くらいの次の休日に

脚立を持ってセンサーライトの

取り付けに行ってきました。

ホームセンターでソーラー+電池式の

二股のもので5000円くらいでした。

 

あまりの早い対応に当の入居者さんには

かなりびっくり&警戒されましたが

業者でなく大家の息子です と自己紹介し

20分程度で無事作業完了となりました。

 

①ー2ですが、これはまずミドルグレードくらい

と思われる物を指定し見積もり依頼。

想定予算より高かった(約67000円)為、

少しグレードを落とした物(約37000円)を発注しました。

 

 

入居者の入れ替わりが経営上の最大のロス

今回は入居者さん安全上 重大な事案と解釈しました。

そこで①の問題点に踏み込んだ対応をしました。

こういう出来事をきっかけに

退去につながってしまうと

  • 現状回復
  • 入居募集
  • 空室期間のチャンスロス

 

など様々なコストが発生してしまいます。

少なくとも家賃の半年分位は吹っ飛ぶ事でしょう。

 

賃貸経営に限らず

クレームが発生した際に

「相手の望む対応や落としどころの

ほんの少し上を行く対応をする」

事で不満足は感謝に変わるのではないかと

思っています。

ピンチをチャンスに帰る対応で

安定経営につながればと思っています。

 

 本日も最後までありがとうございました。

 

 

 

こんなに安くできました

学んだこと

 

築古物件、水廻りトラブル続出!!

 

 

と言っても、賃貸物件ではありません。

僕の実家は築30年ほどの戸建です。

 

2週間ほど前に実家に立ち寄った際に

「キッチンの水栓の蛇口が折れたけど直せないか?」

母に聞かれ、早速現状確認。

翌日ホームセンターで部品を購入し部品交換。

このとき蛇口の長さは測っていたが、

径を測っていなかったため、確認が必要となり

お店と実家を2往復。(これが①)

 

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つい先日再び実家に立ち寄ると

「凍結したためか、外の水道で水漏れが起こり

ポンプの電源を落として対応している。直せないか?」と。

(先日のキッチン水栓も、この屋外水栓も井戸水です)

 

夜だったため、翌朝現場確認。凍結防止で巻いていた

タオルをほどいてみました。

どうやら水栓根元のポンプからの配管の

15㎜程度のゴムっぽいチューブが劣化して裂けている。

試しにポンプの電源を入れてみると、噴水状態に・・・

チューブを切り詰めれば治せると踏んで、

レンチで分解。5㎝程チューブを切断。中のパッキンも

劣化し再利用不可でした。(これが②)

 

早速ホームセンターに行こうとすると、

「もう1箇所あるんだけど・・・」と申し訳なさそうに母。

 

聞くと先日直した、キッチン水栓(井戸水)のとなりの

水道水の方の蛇口先端から

ポタポタと水漏れしていると・・・(これが③)

これはパッキン交換だとすぐにわかりましたが

パッキンがどこにあるかわからなかったため

最悪水栓ごと替えちゃえ! と

上水道の元栓を閉めて根元から水栓をはずし、

そのままホームセンターへGo→

 

外水栓のパッキンが同じものが無かったり

水栓のパッキンに複数パターンがあったりと

適した材料を買うために

がっつり店員さんに相談に乗ってもらったため

「現物を外して持ってきてよかった!」

と心の底から思いました。

 

結局①はコスト約1300円くらい作業時間10分

②③はコスト合計約400円 作業時間20分

 

きっと駆けつけサービスをしてくれる

業者さんなんかに依頼したら

結構なお値段になっていたのでは?

と思います。

 

今回の教訓です。

 

1)修理する材料が確実でない場合は

 現物持参でお店に相談しにいく。

⇒ サイズや規格が意外とあります

 

2)築30年 ゴム製品の劣化は深刻

⇒ 賃貸住宅の場合 空室期間に水栓やシャワー,

トイレ等のパッキンなどを自分で 交換しておくと

安上がり

 

 

本日も最後までありがとうございました。

 

 

 

 

最近の妄想事業計画

賃貸経営の考え

頭の中ではうまくいっていますが・・・

 

大きな借金はコワい・・・

需要があるか不安・・・

でも ある程度利回りが欲しい・・・

 

そんな僕の これなら踏み出せるかも?

↓↓↓

 

①実需に敬遠されがちな狭小地(50㎡程度)を

 ゴリゴリの指値で現金買い

 

②特色を生み出してターゲットを絞り

 差別化する

 ・2LDK戸建 猫好きに特化した物件

      or

 ・2階建てコンテナハウス1R×2

 

資料請求してますが

コンテナハウスの情報があまりないです。

 

今気になっている土地があります。

でも現金買いするには半額以下の

指値が必要です。。。

利回り12~15%のイメージです。

 

10年程度で売却し

キャピタルゲインをゲット!!

 

とりあえず売主さんが

手放す事情でも問い合わせてみようかな?

 

ほかにもいくつか妄想プランニングしています。

 

こういう時間が一番楽しいのかもしれませんね。

 

本日も最後までありがとうございました。

 

 

モンスター?  クレーマー? その2

母の物件

 

前回の続きです。

設備修理依頼の具体的な内容を把握できず

入居者さんの元へ直接訪問した件。

途中 便座の写真を載せようと思います

閲覧注意してください。

 

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ご対面

 

応対してくださった入居者さん

ドアを開けてあいさつを交わすなり

「フェンスを張り替えてくれてありがとうございました。

見た目も使い勝手も良くなりました。」

と、お礼を言われました。

 

良かった・・・  いい人じゃん・・・

と一安心。

 

今回の要望は 具体的には

①以前のトイレ水漏れ修理後にトイレに

原因不明の黒い汚れがついてしまった

②普段使用時以外は便座のフタを閉めていたので

気にならなかったが、今回フタが折れてしまい

汚れが目立ってしまうため連絡した

とのこと

 

①については2年ほど前にボールタップ劣化による

水漏れに対しタップ交換の修繕をしました。

汚れは確かに普通の使用ではつかない類の

真っ黒な汚れで、なんとなく劣化したゴムが

へばりついたようなもので、カビとは違う印象でした。

 

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便器の汚れは、入居者さんもいろいろ試してくれたそうですが、

落とせないとの事ですが、プロの業者さんなら落とせると踏みました。

 

そこで、まず清掃業者に依頼して

汚れが落ちれば次に便座フタの交換。

落ちなければ、便器ごと交換。

という2段階の対応を取るように、

管理会社さんにお願いしました。

 

結果1つの業者さんで清掃とフタ交換を

1日で完了してもらいました。

便器交換だったら大変だなと思っていたので

よかったです。

 

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今回のエピソードは

いろいろと教訓が得られたと思います。

 

①百聞は一見にしかず。

自分の目で確認できていなかったら

問題点が不明瞭で、モヤモヤしたまま修繕を進めていた。

 

②業者さんに依頼した修繕や作業は必ず確認する。

そもそも、汚れの原因が

2年前のタップ交換にあるのかはわからずじまい。

今回はそれを教訓に施工後の状態を写真で

報告してもらうよう求めました。

 

③クレームは問題が起こった時

すぐに言っていただいた方がありがたい。

 

④物件の修繕は喜んでもらえる

当然の事なのかもしれませんが、

生の声が聴けたので再認識しました。

 

⑤水廻りのパッキンやゴムパーツなどは

空室期間に自分で交換しておいた方が

安上がり

 

トイレクリーニングと便座交換で

約25,000円でした。

管理会社さんはクリーニング代は

入居者さんに善管義務として請求しても

よいのでは?と提案いただきました。

 

しかしご本人は2年あまりクレームを言わず

我慢して使ってくださっていました。

とてもとても入居者さんに請求しようとは思えず

丁重にお断りしました。

 

築30年超の物件のため今後も

いろんな事が起こってくると思います。

その時々で管理会社さんとも相談しながら

学んでいかなければと思います。

 

本日もお読みいただきありがとうございました。

モンスター?  クレーマー?

母の物件

どういう状況?

 

少し前になりますが、母の物件の管理会社さんに

年末の挨拶に伺いました。

 

担当の方と1時間くらいお話をしていました。

その最中、事務の女性が応接室にみえられ

「○○物件(母の物件)の入居者の方から

設備の修理依頼の連絡が入りました。」と。

 

なんてタイムリー!!

 

内容をお聞きすると。。。

 

「トイレが汚れていて、フタもはずれてしまった。

便器を交換してほしい。」

とのこと。

 

??????

 

汚れている? フタがとれただけで便器の交換?

 

意味が分からず、担当さんと一瞬ポカーンと

してしまいました。

 

連絡いただいた入居者さんは、入居3年目くらいの

タクシードライバーの年輩男性でお独りぐらしです。

詳細がわからず、応接室には 過剰な要求なのでは?

クレーマーか? 的な空気が。。。

 

僕は入居者さんとは面識がなく迷いましたが

たまたま物件の近所にいる このタイミング。

行くしかないと意を決しました。

 

「10分後に大家が現状を確認に行きたいのだが

よろしいでしょうか?」と管理会社さん経由で入居者さんに

連絡していただき、物件に急行し

デジカメ片手にいざチャイムをピンポン。

 

「トイレが使えないじゃないか!! 早く直せボケー!!」

 

とか怒鳴られたらどうしよう… とか

ゴミ屋敷化した汚部屋だったらどうしよう… とか

良くない想像で不安いっぱいでした。

 

と同時に、入居者さんがまさに生活している

状態の部屋を確認できる機会って そうそう無いのでは?

という思いも。入居者さんがどんな方か知る。

大家がどんな人か知ってもらう。大チャンスとも思いました。

 

 

長くなってしまったので今日はこの辺で。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

 

 

踏み出せない理由は。。。

賃貸経営の考え

 

清水の舞台から飛び降りるには?

 

 

相変わらず、毎日のように情報収集を続けていますが

大家さんにはなれずにいます。

しかし、ブログを書き始めて考えを整理していくことで

徐々に行動が伴うようになってきました。

 

妻ちゃんと賃貸経営の事を話す機会も少しずつできてきました。

 

今回は 「えいやっ!!」と 買付や問合せという行動まで

行けていない理由を自己分析したいと思います。

 

 

 

  • 職場の副業規定
  • 不動産市況
  • 妻ちゃんの同意
  • 自己資金不足

 

もっともらしいことを

並べてますが…

 

これらは全て他人のせい

 

言い訳です。

本気でやろうと思って

頭を使って行動すれば

いとも簡単に突破できるハードルです。

 

最大かつ唯一の理由は

 

ビビってる。。。

 

安定を崩すのが不安でたまらないです。失敗がコワイんです。

今後の社会情勢を考えると

やらないこともリスクだとは

頭ではわかっているんですが、、、

 

突き詰めると、現状に満足しちゃってるんでしょう。

良い状態から、もっと良くしよう。

とか、こんなもんじゃないというハングリーな心意気が足りないんです。

 

こんな事では背水の陣で経営にあたっている

他の大家さんにかなうわけがありません。

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また、所有する戸数や収益、

自分自身や家族の将来像に

明確な目標(ゴール)が見えていないんです。

 

“ふわっ” と始めてしまう事は

避けようと思います。

 

腹をくくれる日は来るのでしょうか?

 

本日も最後までありがとうございました。