募集条件の妥協点
事前の折衝
母の物件が去る2月20日に空室になりました。
管理会社さまは、ありがたいことに退去日前に大手サイトに挙げてくださり、近隣の同業者さまに営業とヒアリングをかけてくださいました。
ヒアリングの結果として、2点ほど条件の確認の為のメールがきました。
①外国人の入居は可能か？
②2人入居は可能か？
僕の返信は
①については全く問題ありません。
②については、どちらか一方が退去する事で家賃の入金が滞る可能性が高いと考え、お断りします。
としました。
管理会社さまは毎週 問合わせと内見の件数をメールで連絡してくださり、急な条件交渉などは電話で連絡をくださります。
さすがの仲介力！
繁忙期も終わりかけの4月一週目に管理会社の担当さまから電話がきました。
「中国と韓国の若い方から2人入居の申し込みが入りました。留学で日本に来て4月から就職したそうです」
（以前にNGにしていたハズなのに。。。
繁忙期終わりかけだから説得されるのかな？）
と思いつつ聞いていると
「お断りする案件かとも思いましたが、それぞれに保証会社をつけることで、同居解消時のリスクヘッジをして、検討してみてもらえないでしょうか？」
なるほど！ と思いました。
2人とも保証会社の審査に通るなら、それはそれで安心ですので、お話を進めていただく事にしました。
ちゃっかり家賃¥1000引きの条件まで飲まされましたが(笑) 入居希望者さんも大家も管理会社さまもみんなハッピーの とてもよい提案だと思いました。
少し視点を変えることで、NGをOKに変えてしまう。 これが仲介のテクニックなんだなと感心しました。
おかげさまで、また一つ引き出しを増やす事ができました。
本日も最後までありがとうございました。
弱気は最大の敵
前回の、原状回復費用が高額になりそうで
退去する元入居者さんに負担してもらえるのか・・・？という話の続きです。
数日後、管理会社様より正式なリフォームの見積が届きました
早速チェックして、ごくわずかな要望はしたもの内容・金額的には即了承です。
繁忙期ですから少しでも意思決定を早くして、施工していただく職人さんを抑えてもらいたい思いがあります。
ただ・・・ メールの文面から伝わってくる 担当者様の熱量が若干低い気がしたんです。
「(前略) 見積より、オーナー様負担○○万円／入居者様負担××万円 となりますが、立会業者からも報告があったように交渉が入る可能性が高いと思われます (後略)」
だいたいこんな文面でした。
まだ連絡取ってもいない段階で なんか「値引きよろしくね！！」って言われてる気分になりました。いま話題の忖度ってこんな感じ？
そこで、こちらの都合を忖度していただくために、少～しだけ強めのメールを返しました。こんなカンジです。
「契約に則り 粛々と進めてください。
また、回収困難な場合 やむを得ず少額訴訟への移行も考えています。
つきましては、転居先の住所や、差し押さえの為の口座、リフォーム前後の現場写真などの提供を貴社に依頼させていただきます。必要時協力いただければ幸いです。」
要は、「こっちは負担する気ないよ」を伝えました。
元入居者様とやり取りする担当さんが
ハナから「困ったら減額条件を提示して、オーナーと入居者の痛み分けで決着しよう」というイメージで入るのと「オーナー折れなそうだな… 入居者説得しないとややこしいことになりそうだ…」と思って交渉するのでは 結果は全く違うものになると思ったからです。
1週間ほどして 管理会社様から連絡が来ました。
「一つひとつ丁寧にご説明した結果、ご納得いただき
本日負担分全額の入金が確認できました。」
ありがとうございます。
本音では多少こちらが泣いてでも早期決着をはかりたいと思っていました。
少額訴訟なんて調べてはみたものの
「めんどくさいな～」とビビッていました。
全額回収は本当に想定外でした。
僕の強めのメールが効いたのかはわかりません。
しかしこちらの主張が筋が通っていると思えば
しっかり発信するという事が大事だなと改めて思いました。
一生懸命説得してくださった担当者様、本当に助かりました。
どうもありがとうございます。
本日も最後までありがとうございました。
繁忙期ですね
久しぶりの更新です。
母のアパートのこまごまとした作業をしたり
物件検索や見学をしたり、細々と不動産とはかかわっておりました。
退去連絡～立ち会い
1月半ばに管理会社様より1部屋の退去連絡がありました。
入居者様は約4年住んでいただいた中国籍の親子です。
転居理由は「家を購入したから」とのことです。
退去立ち合いは管理会社様指定の業者さまにお願いしています。
今回は当日僕もお休みだったため、少し遅れて合流することと
しました。
当日、現地についてチャイムを押して入室。
玄関すぐのKには入居者さまがおられ、
奥の和室で業者さまが電卓をはじいていました。
早速入居者さま、業者さまにあいさつをして…
...ちょっと違和感。。。
あれ？ 入居者さん靴を履いたままKに立ってます！
どうやらキッチンまでは靴で上がられて生活していたようです。
「欧米かっ！」
クッションフロアはくすんでいました。
これも文化の違いなのでしょうか？
また煙草を吸っていたようで
クロスもヤニで茶色に染まっていました。
という事で、クロス全替えや畳の表替え
通常清掃に加えエアコンのヤニ取りや
土足生活部分の特殊清掃などが見積もられ
業者さま曰く「結構な額になりました」
現場での見積もりでオーナー負担約5万円
入居者負担約30万円の見積もりを提示したとの
報告を受けました。
ただし高額だったということもあり
「本日はサインいただけませんでした。」とのこと。
さあ。。。この家賃半年分の原状回復費・・・
果たして入居者様にお支払いただけるのでしょうか？
次回は、この件の続報をお伝えしたいと思います。
最後までありがとうございました。
動きました！
ビビビッときました
3週間ほど前、たろやんとまきちゃんと寝転がりながら
いつものように物件検索をしていた時の事です。
土地として売りに出ていたある物件に目が留まりました。
物件写真で見るかぎり１Kか１R、築30年程度、総戸数4戸
外壁が塗りなおされておりパッと見きれいでした。
エリアの単身者用物件の最安値レベルで計算し
利回り10％程度と踏みました。
リフォームが必要として「少しの指値が通れば成り立つかも」
と考えました。
今までも「オッ」と思う物件はたくさんあり
物件情報をプリントアウトしてファイリングしています。
ただ、今までは蓄積してどのくらいの期間で売れるのかとか
値下げがあるのかといった
自分の「オッ」の精度をモニターしていた感があり
めちゃくちゃ安くなったら内見させてもらおうかな
といった感覚だったのだと思います。
いってみれば「本気で欲しくはなかった」状態だと思います。
翌日どうしても気になって物件の詳細の調査、
ここまでは今までもたまにありました。
今回はここからが違いました。
速攻妻ちゃんに相談(というかほぼ説得or売り込み)。
買い物帰りに無理やり外観のチェックに同行してもらいました。
妻ちゃんの反応は前のめりではないものの
絶対NGではない様子。。。
ここでスイッチが入りました。
即仲介業者さんにメールしました。
(電話でないところが素人感丸出しですが・・・)
すでに満額の買付が入っていました。。。
が、
気に入っちゃったんです。
2番手として買付を受けてもらえるよう
仲介さんに確認し、
自分でネットで買付証明のひな形や
作成時の注意点などを調べ
自作の買付証明を仲介さんにメールしました。
満額の買付に対抗して、指値をした買付をかぶせる。。。
暴挙です(笑)、意味不明です。
でも自分なりに何点か策を巡らせました。
この辺は効果があるのか無いのかわかりませんが
動かずにいられませんでした。
アホだと思われても、怒られても、笑われても、嫌われても
できることをすべてやってみたかったのです。
とてもとてもスッキリしました。
相当なご縁が無い限り
たぶんこの物件のオーナーにはなれません。
...でもいいんです。
今回学んだこと。
本当に自分のイメージにしっくりくる出会いがあれば
動かない理由を見つけて言い訳ばかりせず
自分でもびっくりするくらいアクティブに動くんです。
迷いなく「しっくり」をキャッチできるよう
これからも粘り強く妄想賃貸経営者を
続けていこうと思います。
また、今回の一番の収穫は
妻ちゃんと今までにないくらい
深く賃貸経営や今後の人生設計を
話しできたことだと思います。
この件に関して何か動きがあったら
ここで報告いたします。
このブログが最終回になっちゃうかも？
本日も最後まで読んでいただきありがとうございました。
開口部について考える
みんなそんなに掃き出すの？
建売り住宅を建てているのを観察していて思います。
「その掃き出し窓意味あるの？」
例えば、
「駐車場に車を停めると掃き出しを開ければ
手の届く距離に車のボディが．．．」とか
「ダイニングにもリビングにもそれぞれ掃き出しが。
その距離およそ50㎝．．．」とか
窓の役割
- 通風
- 採光
- 意匠
- 通路
などでしょうか。
窓によって失われるもの
- 強度
- 防犯性能
- プライバシー
- 遮熱性能
- 壁
などでしょうか？
僕はこの中で、〈壁の面積が減ってしまう事〉が
非常にデメリットに思えます。
単純に家具が配置しにくいですよね？
注文住宅などを計画する際に、
コンセントや照明の位置、家事動線など
いろいろな配置に「意味」や「目的」を込めて
計画される事と思います。
窓を検討する際には、上記役割の1～4の
どの機能を期待するかによって
選ぶべき窓は変わるはずです。
その際は同時に「失われるものもある」という事を
考えるべきだと思います。
「窓」と「壁」は表裏一体のものである
そう思います。
窓を考えることは壁を考えること
本日も最後までありがとうございました。
時代は〇〇〇〇〇賃貸？
初めて気が付きました
先日、いつも車で通っている道で
ふと築浅のアパートが目にとまりました。
普段は道が空いていて スーッ と通り過ぎてしまう
場所ですがその日は若干混んでおり、
ダラダラ走行で通り過ぎました。
たぶん今までも視野の片隅では認識していたと思いますが
注意を向けて見たのは初めてで、
気が付いたときは 「おぉっ！！」 と
前のめりになってしまいました。
何か普通と違うその物件、
ガレージハウス だったのです。
1階が玄関とシャッター付の車庫、
内階段があり2階が１Kの住居であろう
という造りでした。
すぐに一緒に乗っていた妻ちゃんに
物件名を伝え ググってもらいました。
賃料は9万、地域の同等１K物件相場は6万です。
「1.5倍！！」
しかも満室のようで、すごいなぁ と思いました。
以前から、 コンセプト賃貸 で
物件の差別化をはかることで、賃料下落や空室の
リスクヘッジできるのではないかと考え、
少しずつ調べていたところだったので、
非常に興味深く見させていただきました。
考察
ここで一旦冷静になり、
否定的に考えてみようと思います。
このアパート、2階建てで総戸数3戸ですが、
ガレージハウスにしなければ１K6戸の物件と思います。
9万×3戸＝27万/月
6万×6戸＝36万/月
単純な満室想定の賃料収入は普通のアパートの勝ちです。
コストはどうでしょう？
イニシャルコスト(建築費)は
水廻り設備が少ない分ガレージハウス有利か？
でも内階段3戸分は高そう？
ガレージのシャッターはリモコン電動式で高そうだな？
実現可能な道路付は限られ、土地探しが大変そう？
普通の１Kは入退去の回転が速そうで
入居者の入れ替え時のコスト大きそう？
空室期間も長くなりそう？
実際にやろうと思ったら様々なシミュレーションが
必要そうだと思いました。
本日のまとめです
コンセプト賃貸も、いろいろなスタイルが
考えられると思います。
建物や設備などのハード面で特徴づけるもの、
入居者さんのカテゴライズなどソフト面で特徴づけるもの、
アイデアによって無限に提案できると思います。
ニッチなほど物件の希少価値も高まると思います。
万人受けを狙うか、一部マニアック層を狙うか？
コストやリスクも勘案しながらの経営判断が
求められるのだと思います。
最後に一点・・・
近所にピンク系の吹付塗装の建売戸建が2棟建ちました。
うちの近所は建売が完成前に成約することは
めったになく、たいがい1～2回の値下げを経て
完成後2～3か月で売れるというのが標準的なエリアです。
(井塚調べ)
建売がピンク系に吹き付けられたとき、僕は妻ちゃんと
「ありゃりゃ、買う人いるんかいな？」と会話したのを
覚えています。
しかし、ピンク吹付は1棟は建築中に
もう1棟も竣工直後に成約となりました。
こんな経験から、今のところエッジの効いた
ニッチを攻める物件の方が
「ここじゃなきゃダメ！」という入居者さんを獲得しやすく
安定経営が実現できるのでは？と考えています。
本日も最後までありがとうございました。
攻撃こそ最大の防御なり
まずは守備力のチェックから
我が家は毎年年始に目標を立てています。
昨年の目標は
ズバリ・・・
額面収入の1/5相当の貯金でした。
昨年4月1日から本年3月31日までの1年間の
預金の増減を成果として、先日確認しました。
結果としては
達成できました！
しかも目標以上の額面収入の実に1/4を
貯金に回すことができました。
といっても正直節約して頑張った感はありません。
妻ちゃんも同様の感想です。
僕がほぼ達成可能と思われる
このような目標を立てたのには理由があります。
①普通にストレスなく生活できるために必要な所得額を夫婦で確認する
②節約志向が定着していることを夫婦で確認する
③お金を使おうと思っても使えないメンタリティーであることを夫婦で確認する
という事を妻ちゃんと共有したいがための1年間の目標でした。
実現可能だとは思っていましたが
達成できて素直にうれしかったです。
①に関しては最悪25％までの減収であれば
生活レベルを下げずとも暮らしていける
(貯金はできませんが)
または、賃貸経営に踏み出して
あまりうまくいかなくても補填できる
②③についてはよく言えば節約志向ですが
お金を使うことができず循環をさせていない
ということになると思います。
無理に浪費する必要はありませんが
自分たちや子供たちの学習や
人生経験にもう少しお金を使っていかなければと
思っています。
そんな思いを共有したくて、まず安心材料として
僕たち家族の「蓄える能力」
家計の「ディフェンス力」を見える化してみました。
守りの棚卸は終わりました。
ここからは循環して将来的に戻ってくるような
事、物などにお金を使えるようになりたいです。
賃貸経営もその一つです。
一歩踏み出す。
今年の目標です。
本日も最後までありがとうございました。
