不動産投資の第一歩が踏み出せない僕が大家さんになるまでの成長(?)記録を綴っていきたいと思います. どんな困難や壁が待っているのでしょうか? はたして大家さんになれるのか.諦めてしまうのか. このブログがどんな結末になるのかは想像がつきません。。。

不惑の僕が大家さんになるまで

不動産投資という言葉に興味を持ち,勉強をはじめてもう5年。。。 いまだに行動を起こせない僕が,一歩目を踏み出すまでの思考や行動を記録していくブログです.

動きました!

 

ビビビッときました

 

 

3週間ほど前、たろやんとまきちゃんと寝転がりながら

いつものように物件検索をしていた時の事です。

 

土地として売りに出ていたある物件に目が留まりました。

物件写真で見るかぎり1Kか1R、築30年程度、総戸数4戸

外壁が塗りなおされておりパッと見きれいでした。

 

エリアの単身者用物件の最安値レベルで計算し

利回り10%程度と踏みました。

 

リフォームが必要として「少しの指値が通れば成り立つかも」

と考えました。

 

今までも「オッ」と思う物件はたくさんあり

物件情報をプリントアウトしてファイリングしています。

ただ、今までは蓄積してどのくらいの期間で売れるのかとか

値下げがあるのかといった

自分の「オッ」の精度をモニターしていた感があり

めちゃくちゃ安くなったら内見させてもらおうかな

といった感覚だったのだと思います。

いってみれば「本気で欲しくはなかった」状態だと思います。

 

翌日どうしても気になって物件の詳細の調査、

ここまでは今までもたまにありました。

今回はここからが違いました。

 

速攻妻ちゃんに相談(というかほぼ説得or売り込み)。

買い物帰りに無理やり外観のチェックに同行してもらいました。

 

妻ちゃんの反応は前のめりではないものの

絶対NGではない様子。。。

 

ここでスイッチが入りました。

即仲介業者さんにメールしました。

(電話でないところが素人感丸出しですが・・・)

 

すでに満額の買付が入っていました。。。

 

が、

 

気に入っちゃったんです。

 

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2番手として買付を受けてもらえるよう

仲介さんに確認し、

自分でネットで買付証明のひな形や

作成時の注意点などを調べ

自作の買付証明を仲介さんにメールしました。

 

満額の買付に対抗して、指値をした買付をかぶせる。。。

暴挙です(笑)、意味不明です。

でも自分なりに何点か策を巡らせました。

この辺は効果があるのか無いのかわかりませんが

動かずにいられませんでした。

アホだと思われても、怒られても、笑われても、嫌われても

できることをすべてやってみたかったのです。

 

とてもとてもスッキリしました。

相当なご縁が無い限り

たぶんこの物件のオーナーにはなれません。

...でもいいんです。

 

 

今回学んだこと。

本当に自分のイメージにしっくりくる出会いがあれば

動かない理由を見つけて言い訳ばかりせず

自分でもびっくりするくらいアクティブに動くんです。

 

迷いなく「しっくり」をキャッチできるよう

これからも粘り強く妄想賃貸経営者を

続けていこうと思います。

 

また、今回の一番の収穫は

妻ちゃんと今までにないくらい

深く賃貸経営や今後の人生設計を

話しできたことだと思います。

 

この件に関して何か動きがあったら

ここで報告いたします。

このブログが最終回になっちゃうかも?

 

本日も最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

 

 

 

開口部について考える

 

 

みんなそんなに掃き出すの?

 

 

建売り住宅を建てているのを観察していて思います。

 

「その掃き出し窓意味あるの?」

 

例えば、

「駐車場に車を停めると掃き出しを開ければ

手の届く距離に車のボディが...」とか

「ダイニングにもリビングにもそれぞれ掃き出しが。

その距離およそ50㎝...」とか

 

 

 

窓の役割

 

  1. 通風
  2. 採光
  3. 意匠
  4. 通路

などでしょうか。

 

窓によって失われるもの

 

  1. 強度
  2. 防犯性能
  3. プライバシー
  4. 遮熱性能

 

などでしょうか?

 

僕はこの中で、〈壁の面積が減ってしまう事〉が

非常にデメリットに思えます。

 

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単純に家具が配置しにくいですよね?

注文住宅などを計画する際に、

コンセントや照明の位置、家事動線など

いろいろな配置に「意味」や「目的」を込めて

計画される事と思います。

 

窓を検討する際には、上記役割の1~4の

どの機能を期待するかによって

選ぶべき窓は変わるはずです。

その際は同時に「失われるものもある」という事を

考えるべきだと思います。

 

 

「窓」「壁」は表裏一体のものである

そう思います。

 

窓を考えることは壁を考えること

 

本日も最後までありがとうございました。

 

 

 

 

 

 

 

時代は〇〇〇〇〇賃貸?

初めて気が付きました

 

 

先日、いつも車で通っている道で

ふと築浅のアパートが目にとまりました。

 

普段は道が空いていて スーッ と通り過ぎてしまう

場所ですがその日は若干混んでおり、

ダラダラ走行で通り過ぎました。

 

たぶん今までも視野の片隅では認識していたと思いますが

注意を向けて見たのは初めてで、

気が付いたときは 「おぉっ!!」 

前のめりになってしまいました。

 

何か普通と違うその物件、

 

ガレージハウス だったのです。

 

1階が玄関とシャッター付の車庫、

内階段があり2階が1Kの住居であろう

という造りでした。

 

すぐに一緒に乗っていた妻ちゃんに

物件名を伝え ググってもらいました。

 

賃料は9万、地域の同等1K物件相場は6万です。

 

「1.5倍!!」

 

しかも満室のようで、すごいなぁ と思いました。

 

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以前から、 コンセプト賃貸 

物件の差別化をはかることで、賃料下落や空室の

リスクヘッジできるのではないかと考え、

少しずつ調べていたところだったので、

非常に興味深く見させていただきました。

 

 

 

考察

 

ここで一旦冷静になり、

否定的に考えてみようと思います。

 

このアパート、2階建てで総戸数3戸ですが、

ガレージハウスにしなければ1K6戸の物件と思います。

 

9万×3戸=27万/月

6万×6戸=36万/月

 

単純な満室想定の賃料収入は普通のアパートの勝ちです。

 

コストはどうでしょう?

 

イニシャルコスト(建築費)は

水廻り設備が少ない分ガレージハウス有利か?

でも内階段3戸分は高そう?

ガレージのシャッターはリモコン電動式で高そうだな?

実現可能な道路付は限られ、土地探しが大変そう?

 

ランニングコスト

普通の1Kは入退去の回転が速そうで

入居者の入れ替え時のコスト大きそう?

空室期間も長くなりそう?

 

実際にやろうと思ったら様々なシミュレーションが

必要そうだと思いました。

 

 

本日のまとめです

 

コンセプト賃貸も、いろいろなスタイルが

考えられると思います。

建物や設備などのハード面で特徴づけるもの、

入居者さんのカテゴライズなどソフト面で特徴づけるもの、

イデアによって無限に提案できると思います。

ニッチなほど物件の希少価値も高まると思います。

 

万人受けを狙うか、一部マニアック層を狙うか?

コストやリスクも勘案しながらの経営判断

求められるのだと思います。

 

最後に一点・・・

近所にピンク系の吹付塗装の建売戸建が2棟建ちました。

うちの近所は建売が完成前に成約することは

めったになく、たいがい1~2回の値下げを経て

完成後2~3か月で売れるというのが標準的なエリアです。

(井塚調べ)

 

建売がピンク系に吹き付けられたとき、僕は妻ちゃんと

「ありゃりゃ、買う人いるんかいな?」と会話したのを

覚えています。

 

しかし、ピンク吹付は1棟は建築中に

もう1棟も竣工直後に成約となりました。

 

 

こんな経験から、今のところエッジの効いた

ニッチを攻める物件の方が

「ここじゃなきゃダメ!」という入居者さんを獲得しやすく

安定経営が実現できるのでは?と考えています。

 

本日も最後までありがとうございました。

 

 

 

 

攻撃こそ最大の防御なり

 

まずは守備力のチェックから

 

我が家は毎年年始に目標を立てています。

昨年の目標は

 

ズバリ・・・

 

額面収入の1/5相当の貯金でした。

 

 

昨年4月1日から本年3月31日までの1年間の

預金の増減を成果として、先日確認しました。

 

結果としては

 

 

達成できました!

 

しかも目標以上の額面収入の実に1/4

貯金に回すことができました。

 

といっても正直節約して頑張った感はありません。

妻ちゃんも同様の感想です。

 

僕がほぼ達成可能と思われる

このような目標を立てたのには理由があります。

 

①普通にストレスなく生活できるために必要な所得額を夫婦で確認する

②節約志向が定着していることを夫婦で確認する

③お金を使おうと思っても使えないメンタリティーであることを夫婦で確認する

 

という事を妻ちゃんと共有したいがための1年間の目標でした。

実現可能だとは思っていましたが

達成できて素直にうれしかったです。

 

①に関しては最悪25%までの減収であれば

生活レベルを下げずとも暮らしていける

(貯金はできませんが) 

または、賃貸経営に踏み出して

あまりうまくいかなくても補填できる

 

②③についてはよく言えば節約志向ですが

お金を使うことができず循環をさせていない

ということになると思います。

無理に浪費する必要はありませんが

自分たちや子供たちの学習や

人生経験にもう少しお金を使っていかなければと

思っています。

そんな思いを共有したくて、まず安心材料として

僕たち家族の「蓄える能力」

家計の「ディフェンス力」を見える化してみました。

 

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守りの棚卸は終わりました。

ここからは循環して将来的に戻ってくるような

事、物などにお金を使えるようになりたいです。

 

賃貸経営もその一つです。

 

一歩踏み出す。

今年の目標です。

 

本日も最後までありがとうございました。

 

 

 

紙一重でした。。。

 

久しぶりに覗いてみたら、

 

 

先日の平日休みに、サイクリングがてら

気になっていた売出し中の土地を見に行った帰りです。

 

普段あまり足を運ばないエリアですが

自宅を建てる際に通った

S工務店が帰り道にある事を思いだし

懐かしく思い、様子を見たくて

会社の前を通って帰ることにしました。

 

僕の自宅は結局別の建築会社にお願いしたのですが

S工務店はギリギリのフェーズまで

建築をお願いする最有力候補として

妻ちゃんと考えていました。

 

何度も完成見学会に出向いたり

土地が決まるまでの間に

建築プランと仮の見積もりなどを出してもらったり

非常に頻繁にコミュニケーションを取っておりました。

 

自然素材をを活かした建築を得意とする工務店

何より女性の営業さん(建築士)を

僕たち夫婦はとても頼りにしていました。

 

最終的に土地決定後の大詰めの商談で

ギリギリで候補に上った

S工務店より規模の大きい地場の建築会社と契約をしました。

営業さんは若干胡散臭かったのですが、

経営方針や施工方法、築後の保証、会社規模

標準設備のグレードなどから

総合的に判断したように記憶しています。

 

そんなこんなで ギリギリで

ふるい落としてしまったうしろめたさを

振り返りつつ、愛車のママチャリを走らせ

会社のそばまで行くと・・・

 

「あれ??」

 

看板が無くなり、おしゃれな商談スペースや

まだ小さかった たろやん を遊ばせた

キッズコーナーなど会社内の設備も

何一つ無くなり がらーんとしています。

 

ここで僕の想像は2つ

 

  1. 会社が成長し、規模や売り上げが拡大 手狭になって移転した
  2. 倒産

 

なんとなく嫌な予感がします。2のような気がします。

1だったら移転先の情報とかドアに貼ってそうだし・・・

 

 

家に帰り 速攻ネットで検索。

 

3か月ほど前に倒産していました。

 

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リスク回避は偶然か?必然か?

 

すぐに妻ちゃんに報告しました。

 

多くの施主さんたちのアフターフォローはどうなるのだろう?

お世話になった営業さんはどうしているだろう?

 

一つ間違えば自分たちも不安な中に

身を置くことになっていただろうと話しました。

 

ここで妻ちゃんは意外なことを言いました。

 

「リスクとして挙げてたよね?」

 

自分としてはあまり覚えていないのですが

最終的な建築会社選定にあたり

僕がS工務店の会社規模の小ささと

営業さんの能力に依存しているようにみえる

会社の運営に対し不安視し

直感的にリスクを回避していたようです。

 

自宅を建てるにあたり

土地の選び方、建築会社の選び方、

住宅ローンの選び方、間取りの決め方、

建材・工法の選び方、建築中のチェックポイントなど

ありとあらゆるものを調べまくりました。

 

調べることには手間と時間を惜しみませんでした。

趣味のレベルです。

 

情報をたくさん集めていたことが

今回のリスク回避に繋がったのではないでしょうか?

 

知っている事、想定している事は

もはやリスクではない。

知らない事、想定外の事が

リスクである。

こんなことを再認識したエピソードでした。

 

まだスタートできていなくても

自分のペースで賃貸経営の勉強だけは続けようと思います。

 

本日も最後までありがとうございました。

 

 

 

 

 

これが噂の病?

アバタもエクボ

最近も、土地や中古区分マンションを中心に
不動産ポータルサイトサーフィンをしています。

そこで目に付いた単身者向けの区分マンション。
都心直通含む2路線の駅から徒歩1分。
だいたいの相場観があるエリアだったので、
すぐに想定家賃から利回り計算。


イケる!


ちょっとの指値が通れば十分勝負できそうです。

すぐに妻ちゃんに報告&相談。ガッツリ否定的考察をいただきます。

一つずつ反証していく中で、
想定家賃は本当にこんなに取れるのか?と。。。

一応同等条件の賃貸物件を検索し、家賃の調査。
まぁまぁ自信がありました。


しかーし!!!

なんと同一物件の別部屋がヒット。しかも2部屋。
賃料は僕の想定から▲¥15,000(汗)

一気にテンション↓↓。

「欲しい」や「買える」と思ったら、
人間は「買う」為に情報を補正してしまうんですね。

今回は甘々な想定家賃で買う理由を作っていたんですね。


よく不動産投資家さんのブログなどで

">「買いたい病」

という心理状態についての記述を見かけます。
僕もいっちょ前に感染しかかってたんでしょうか?

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自分だけは失敗しないとか、自分は大丈夫っていう事はあり得ません。

改めて妻ちゃんのブロックに感謝です。


本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

不可解な出来事???

 

何が目的??

少し前の出来事です。

 

管理会社から連絡がありました。

 

「1階の入居者さんより連絡がありました。

昨日昼頃防犯砂利を行き来する音があり

玄関ドアのスコープから様子を見ていると

40代くらいの(別の)入居者では無さそうな女が

うろついており、帰りがけに(その入居者さんの)

洗濯機の蓋を開けて中を覗いていった。

後で周囲を確認すると(その女の物か不明だが)

敷地内に自転車放置されていた。とのことです。」

 

最初メールで連絡いただきましたが、全く意味が分からず

即管理会社に電話しました。

今書いてみても、読んでくださっている方は

物件の構造もわからないこともあり

うまく伝えられません。。。すみません

 

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連絡くださった入居者さんは

30代女性の一人暮らしです。

 

問題点は2つ

 

①昼間とはいえ敷地に不審者が進入し

入居者さんに怖い思いをさせた

②謎の自転車が敷地内に放置された

 

管理会社さんが連絡くださった理由は

事実の報告と、②の自転車についての対応でした。

 

②については

  • 警察に起こった事実を通報し相談する
  • ステッカーを作成し 全入居者に所有自転車貼っていただく
  • 一定期間ステッカーを周知し入居者の物でないと判断される自転車を撤去する

というものでした。

 

もちろん「御意」です。

 

 

もう1歩踏み込んだ方が・・・

しかし入居者さんが一階にお住まいの

女性の一人暮らしである事を踏まえると

①の問題にも対応する必要があると思いました。

 

そこで管理会社経由で

当該入居者さんに2点の提案を伝えていただきました。

 

①ー1玄関前にセンサーライト設置

①ー2玄関チャイムをモニター付インターフォンに交換

 

「是非に」との事だったので

早速仕事帰りにホームセンターに立ち寄り

それぞれのパンフレットを入手し

ネットで精査

①ー1はDIY ①ー2は管理会社経由で業者発注としました。

 

3日後くらいの次の休日に

脚立を持ってセンサーライトの

取り付けに行ってきました。

ホームセンターでソーラー+電池式の

二股のもので5000円くらいでした。

 

あまりの早い対応に当の入居者さんには

かなりびっくり&警戒されましたが

業者でなく大家の息子です と自己紹介し

20分程度で無事作業完了となりました。

 

①ー2ですが、これはまずミドルグレードくらい

と思われる物を指定し見積もり依頼。

想定予算より高かった(約67000円)為、

少しグレードを落とした物(約37000円)を発注しました。

 

 

入居者の入れ替わりが経営上の最大のロス

今回は入居者さん安全上 重大な事案と解釈しました。

そこで①の問題点に踏み込んだ対応をしました。

こういう出来事をきっかけに

退去につながってしまうと

  • 現状回復
  • 入居募集
  • 空室期間のチャンスロス

 

など様々なコストが発生してしまいます。

少なくとも家賃の半年分位は吹っ飛ぶ事でしょう。

 

賃貸経営に限らず

クレームが発生した際に

「相手の望む対応や落としどころの

ほんの少し上を行く対応をする」

事で不満足は感謝に変わるのではないかと

思っています。

ピンチをチャンスに帰る対応で

安定経営につながればと思っています。

 

 本日も最後までありがとうございました。