不動産投資の第一歩が踏み出せない僕が大家さんになるまでの成長(?)記録を綴っていきたいと思います. どんな困難や壁が待っているのでしょうか? はたして大家さんになれるのか.諦めてしまうのか. このブログがどんな結末になるのかは想像がつきません。。。
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不惑の僕が大家さんになるまで

不動産投資という言葉に興味を持ち,勉強をはじめてもう5年。。。 いまだに行動を起こせない僕が,一歩目を踏み出すまでの思考や行動を記録していくブログです.

塩漬けのカブで学んだこと

 

ダメな理由満載・・・

 

3年ほど前のNISAブーム(?)に乗っかって

余剰お小遣いで株を買ってみました.

 

まだ資金は引き上げていないので

途中経過ということになりますが現在の成績は…

 

4割ほど目減りしています.

最近では毎日の値動きチェックは疎かになり

日経平均すらぼんやり把握しているという状態です.

もはや相場全体が上がった時に

全部売っちゃおーといういわゆる塩漬け状態です.

 

しかし,そんな中からも投資というジャンルとして

不動産にもつながる教訓を得ています.

 

  1. 買うのは簡単,売るのは難しい
  2. 勉強は必須
  3. 買う前に出口(目的・目標・ゴール)を決める
  4. ブームに乗らない

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好きこそものの上手なれ

 

一番の教訓は 「僕が不動産が好き」

という事をはっきり認識できたことです.

株は実際に自分の貴重なお金を入れているのに

積極的に情報を得ようという気にならないんです.

いまだに四季報などに目を通すことも

ありません.

一方不動産はというと

メルマガに登録したり,物件検索をしたり

勉強会やセミナーに行ったり,

為になるブログを探したり,

買えもしないのに物件の内見に行ったり,

妄想事業計画をシュミレーションしたりなど

時間を割いたり,行動したりすることが

全く苦にならないんです.

株で結果が出せる方は,きっと結果を出すための

行動をしているものと思います.

 

ほとんど趣味の領域のことが

家計の収入アップにつながれば

家族にとっても幸せですね.

 

本日も最後までありがとうございました.

 

 

家を建てて学んだこと

自宅は買うな?

 

数年前,土地を購入して家を建てました.

不動産投資の先人たちのご意見では

居住用の物件はあまりおすすめされていません.

もちろん存じ上げていました.

 

でも建てました.家族の笑顔につながると

思ったからです.

賃貸併用なども考えましたが,フツーの戸建です.

 

一連の過程を通して非常に多くの経験をすることが

できました.

 

 

学んだこと

 

  1. 多くの不動産仲介業者や建築会社と商談できた
  2. 買付証明を経験できた
  3. 指値をしてみた
  4. 銀行融資の流れを経験できた
  5. 司法書士土地家屋調査士など多職種の方に会えた
  6. FPにライフプランニングの相談ができた
  7. 間取りを真剣に考えた
  8. 木造の工法を知ることができた
  9. 建築過程のほとんどを見ることができた
  10. プランニング中や建築中に起こるトラブルを経験できた
  11. 不動産取得税,固定資産税,確定申告など税務署との接点を持てた
  12. 融資実行後,銀行と金利引き下げ交渉してみた
  13. 妻ちゃんの内装やインテリアのセンスがよい
  14. 妻ちゃんが意外と建築等に興味がある
  15. (今後は住宅ローンの借り換えもしてみたい)

1個1個掘り下げたいところですが

すごいボリュームになっちゃいそうなので

やめておきますが,

中でも印象に残っているのが

不動産仲介業者や建築業者という

住宅業界の「なんだかなぁ」感です.

親身に相談に乗ってくれる業者さんも

たくさんありました.

しかし,いまいち僕の本気度が

伝わらなかったのか

「連絡します」のままスルーされ

全く連絡が来なかったという経験が

一度や二度ではありませんでした.

 

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賃貸経営も物件や土地の購入が

不可欠で,かつ成否を分けます.

取り返しのつかない事態とならないよう

関わる業者の選定には

細心の注意を払わなければと

思います.

 

本日も最後までお読みいただき

ありがとうございました.

 

キラキラした時間

 

今は今しかない・・・

 

賃貸経営はリスクを受け入れることで

やり方によっては,時間・場所などに縛られず

(ある程度)自由を持ったまま

収入を得られる手段だと思います.

 

前回はタイミングの話でしたが

今回は“やるべき人”について考えてみたいと思います.

 

若手サラリーマン,早期退職希望のサラリーマン,

定年退職間近の方,すでに悠々自適な方・・・

参入される方は様々だと思います.

 

そんな中,僕が考える“やるべき人”は

子育て中の方だと思います.

 

僕自身比較的子ども達との時間が取れる方で

毎日朝・夕食を共にし,一緒にお風呂に入り

一緒に寝ています.

毎日いろんな冒険の話を聞かせてもらって

成長を感じさせてもらっています.

 

こんな時間が永遠に続くのではと錯覚しそうになります.

しかし,子ども達はいつか必ず

親のサポートを必要としなくなります.

それが子育てのゴールといえます.

 

そんな子どもたちとの限りある時間を大切にしたい.

また,子どもたちが手を離れた後に,

夫婦共通の話題がない,なんてことにならないように...

 

夫婦で納得して賃貸経営をおこなえれば

子どもたちとの時間を大きく削ることなく

世帯年収も増え,夫婦共通の話題も増えます.

家族の笑顔につながります.

 

信じられない・・・

 

また,少し前ですが同年代の子どもがいる知り合いが

単身赴任になりました.「まさか!!」の事態だったようです.

出張すらめったになく,

濃密に家族と過ごしている僕にとっては

単身赴任なんて考えられません.

受け入れても,断っても,家族にとっては

モヤモヤした気持ちが残ってしまうのではないでしょうか?

 

仕事に対する価値観や,人生における位置づけは

人によって様々で,家族<仕事 という

考え方もアリだと思います.

でも,僕だったら仕事のために家族と離れるのは

本末転倒だと考えます.

自分の給与以外の収入があれば

そんな時に選択肢が拡がるのではないでしょうか?

 

賃貸経営は家族との取り戻すことのできないキラキラした時間を

守るための保険にもなるのではないでしょうか.

 

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本日も最後までお読みいただきありがとうございました.

 

 

いつやる?

 

 

前回は賃貸経営成功のための時間的側面のお話をしました.

今回は賃貸経営をはじめるタイミングを考えてみます.

 

やりたいときがはじめどき?

 

賃貸経営をいつはじめるかという事について,

ブログやネットの記事などで様々な方のご意見を拝見します.

これについて正解不正解は無いとは思います.

 

不動産価格の相場を見たり,銀行の融資状況を見たり,

物件が見つかり次第,仲介業者に背中を押されて,など

外的な要因と

いつまでサラリーマンが続けられるか不安,相続に備え,

年金対策,など 内的要因 が挙げられます.

また,タイミングなんてまったく意識しないという方も

おられると思います.

 

僕が思う賃貸経営を始めるのに適したタイミングは

「安定しているとき」「良いとき」  です.

仕事の状況や家庭の状況,体の調子など

自分の環境が安定しているときは,

余裕をもって物件探しをできたり,

銀行の融資を得やすかったりすると思います.

 

あえて安定を崩せるか?

 

状況が良い時にあえてリスクを取って

行動するというのは非常に勇気がいると思います.

誰でも良い状況はずっと続くと考えたいものです.

 

しかし一旦歯車が狂って状況が悪くなると

時間の使い方もお金の流れも一変するのではないかと思います.

 

生活の状況が安定しているときこそ

取れるリスクは取っておくべきだと思います.

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今日も最後までお読みいただきありがとうございました.

 

 

Time is Money

 

時間を味方に

 

 

前回のリスクのお話とも関係しますが

賃貸経営はリスクの大きさをある程度コントロールできる

ものだと思います.

 

僕がリスクヘッジに考えている1つに

“時間をかける”ということがあります.

賃貸経営は金融機関の融資が受けられるため

経営者としての能力があり,リスクをとれる勇気のある方は

急激に規模の拡大がはかれるみたいです.

 

逆に言うと,勉強と自己資金を貯める準備期間を取り

その間に自分にあった事業計画を練り

アドバイスをもらえる人間関係を作り

納得のいく物件を探し賃貸経営をスタートします.

その後も借金の返済を進めながら内部留保を貯め

2軒目の購入に踏み切ります.この過程を繰り返して

自分が望むところまで規模を拡大していきます.

規模の拡大を急がなければ,資産に対する負債(借入)の割合を

コントロールできるため,破綻リスクは低く抑えられます.

 

 

焦らず地道に

 

進めるペースは人それぞれでも

賃貸経営による資産の拡大は

1次関数ではなく指数関数だと思っています.

最初の一歩は小さくゆっくりしていても

足を止めなければ歩幅は拡がり背中を押されるように

歩行から走行へといつのまにかシフトしていきます.

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もちろん目指すゴール次第では途中で立ち止まったり,

走らず歩き続けるという判断もできます.

 

ある程度の勉強期間と自己資金の

準備ができたら,思い切って踏み出して

マイペースで続けていけたら理想的ですね.

 

今日も最後までありがとうございました.

 

 

 

 

リスクの話② <やらないリスク>

 

ウチのリスク

物事には必ず二面性があると思っていますので,

当然賃貸経営にも,それを<やらないリスク>というものが

存在すると思います.

 前回書いた<やるリスク>は,誰にでもあてはまる

普遍的な要素が強いと思います.

 

一方やらないリスクというのは,

その方の背景や置かれた状況によって違ってくるのではないでしょうか?

 

妻ちゃんが専業主婦であるウチの場合,以下のリスクを考えています.

  1. 収入の減少や途絶=破産
  2. 老後資金の準備不足
  3. 妻ちゃんが働きに出る事での家族関係の変化

 

1.については,富裕層の4つの財布 という考えがありますが,

給与収入・配当収入・不動産収入・事業収入 

という4つの収入源をもつことで,人生のお金にまつわる不安を軽減できる

という考えです.

 

ウチの家計はというと・・・僕の給与収入1本です・・・

突然会社がなくなったり,職を失ったり,病気になったり,

収入が激減したり,僕の仕事上で何らかの事が起こったら

即アウトです.

 

これについては賃貸経営に限らず,

妻ちゃんが働きに出る(給与収入の2本化)や妻ちゃんが起業する(事業収入)

株などを勉強して投資する(配当収入)

といった別の対策も考えられます.

 

2.についてですが,ウチは30代で子ども二人を授かっています.

そのため,まきちゃんが大学まで行って社会人になったとすると

教育費の支出が終わったと思ったら

すぐに定年退職(いまのところ60歳)となります.

 

恐ろしいことにジュウタクローンが残っている予定です.

この先20年,ウチが順調に回ってもこの有様です・・・

 

これまたお金の問題ですが,自然災害や病気など

まさかの事態に耐えうる余力はあるのでしょうか?

 

3.についてですが,1億総活躍社会・女性の輝ける社会 など

最近のトピックとなっていますが,ウチの妻ちゃんは専業主婦として

家で活躍し,輝いています.今のところ僕とたろやんとまきちゃんは

その状況をありがたく享受しています.

おそらく上記1.2.の事情により数年後,妻ちゃんにも

何らかの収入を確保してもらう必要があるはずです.

そうなった時に,僕と妻ちゃんがうまく役割分担し

ウチを運営していけるのか?家事力のない僕は大いに不安です.

 

 

賃貸経営の良さ

 

賃貸経営は4つの財布の不動産収入でもありますし事業収入と

捉えることもできます.

 

給与収入ではどうしても人生の大事な“時間”というものを

代償にしている事は否めません.

 

リスクを代償に経営者になることで

時間的な自由をある程度確保しながら経済的安心を

得ることができるのではないでしょうか?

それができれば家族の笑顔は守られますね.

 

今日も最後までお読みいただきありがとうございました.

 

 

リスクの話① <やるリスク>

2つのリスク

賃貸経営にまつわるリスクには2つの側面があると思っています.

 

1.金銭的なリスク

2.精神的なリスク

 

資金がショートしていわゆる倒産をしてしまい生活が破たんする.

日常的に起こるトラブルや事故を気に病んで生活が暗くなる.

 

どちらも家族の笑顔が失われます...

 

リスクは起こりうる出来事を想定できていれば

コントロールできると僕は考えています.

“想定内”の範囲が広がれば,それだけリスクは軽減されるといえます.

 

 

想定内の事

 

思いつくままに挙げてみたいと思います

  1. 空室  ⇒  物件選択,管理会社,差別化,募集方法
  2. 滞納  ⇒  保証会社,管理会社
  3. 不良入居者  ⇒  入居審査,定期借家契約,管理会社
  4. 夜逃げ  ⇒  入居審査,保証会社
  5. 自然災害  ⇒  物件エリアの分散,保険,エリアの選択
  6. 火災  ⇒  保険
  7. 物件内での事故  ⇒  保険
  8. 突然・不意の修繕  ⇒  余裕資金,優良業者
  9. 人口減少  ⇒  高齢者や外国人の受け入れ,人口動態
  10. 購入時の高値掴み  ⇒  シミュレーション,相談相手
  11. 不動産市場の暴落  ⇒  買い増し?,上昇まで待つ?
  12. 金利の上昇  ⇒  シュミレーション,固定金利,不動産以外の投資
  13. 借金への不安
  14. 家族の反対

 

知識や経験値が増えると,この項目や⇒対応策も

どんどん拡がっていくことと思います.

僕自身は3・4・7あたりが精神的ダメージが大きような気がします.

また,ここに挙げられていないピンチが起こった時こそが

真の破綻リスクなのだと思います.

 

次回は<やらないリスク>について考えてみたいと思います.

本日も最後までありがとうございました.