不動産投資の第一歩が踏み出せない僕が大家さんになるまでの成長(?)記録を綴っていきたいと思います. どんな困難や壁が待っているのでしょうか? はたして大家さんになれるのか.諦めてしまうのか. このブログがどんな結末になるのかは想像がつきません。。。
読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

不惑の僕が大家さんになるまで

不動産投資という言葉に興味を持ち,勉強をはじめてもう5年。。。 いまだに行動を起こせない僕が,一歩目を踏み出すまでの思考や行動を記録していくブログです.

公庫から融資を受ける

学んだこと

 

日本政策金融公庫から融資を受けるまでの時系列記録

 

先日、母の物件のフェンス張替え工事が無事に

竣工し融資のほうも実行されました.

自身の備忘録としてファーストコンタクトから

事業資金30万円の融資が実行されるまでの流れを記したいと思います.

 

-14日目 ホームページのフリーダイヤルに電話

    確定申告書のコピーと

    物件の内容がわかるものを持参し

    直接支店窓口へと教わる.

-11日目 公庫の支店へ上記書類もって行くが 

    ただ「融資対象になると思います」と

    告げられ申込書を渡される.

    申込は郵送で可、後日追加書類と

    面談日程を連絡するとのこと.

    申込書はネットでダウンロードできる.

0日目 申込書に工事見積書と

    確定申告書のコピー3年分を同封し

    書留にて公庫支店へ送付.

    実質ここまでの過程は不要のため

    この日を0日目とする.

4日目 追加必要書類と面談日の連絡が郵送にて届く.

    確定申告書原本,通帳,住民票,身分証

    部屋毎の家賃が確認できる書類,固資税領収書

11日目 面談.

    30分程度.物件所在地,家賃設定について,

    入居者入替りについて,物件運営歴など

15日目 郵送にて審査承認の通知と

    契約書,追加書類提出の連絡.

18日目 契約書送付(実印捺印).

    指定の封筒に契約書,印鑑証明,

    通帳コピー同封.簡易書留にて発送.

    書留料金が先方持ちでちょっとうれしい.

24日目 融資実行.

    連絡なくいつの間にか指定口座へ入金.

    振込手数料が当方持ちのため

    30万円少し削れた入金額となる.

 

f:id:sikiso9ze9:20161207224757p:plain

 

申し込みから融資実行は,

スムースに行っても3週間くらいはかかる印象です.

少額の融資であったためか面談は淡々と

和やかに進みました.物件所有者の母に息子の僕も

すんなりと同席できました.

金利はたぶん1.8%だったと思います.

(少額かつ半年という短期のため全く気にしませんでした…)

 

参考になればうれしいです.

最後までお読みいただきありがとうございました. 

    

いちばん必要なこと

賃貸経営の考え

 

釣りをするなら

釣れる魚のいる場所で

 

 

世の中にはたくさんの賃貸物件があります.

駅近の・きれいな・築浅の・セキュリティの整った・

RCの・・・といった今風の物件もあれば

築古の・バランス釜や3点ユニットの・和式トイレの・

駅から遠い・・・といった客付けに苦労しそうな

物件もあります.

 

空室率の上昇している昨今では

どんな物件であれ入居者獲得には

苦労をしているのではないかと想像します.

 

それぞれの物件には対象となる層が

それぞれに存在していると思います.

そもそも新築RCと築古木造では

見込み客が競合しないハズです.

 

そのためそれぞれの物件の想定入居者層に

合致した広告戦略が必要だと思います.

 

「どのようにして 世の中に

自分の物件の 存在を知ってもらうか」

 

これを考えることが入居者獲得の

第一歩なのだと思います.

 

事故物件であろうが,風呂なしであろうが

徒歩圏に駅がなかろうが

それでもいいという方が必ずいるはずです.

その物件の戸数分だけ

気に入っていただける方がいればいいのです.

 

万人受けする物件を目指し高額な修繕をしたり,

広告料を上乗せしたり,仲介の営業さんに

キックバックしたりして,お金をかけて客付力を高める

という経営判断も,もちろん合理的だと思います.

 

10年ほど前に僕が新居を探したときは,

ファミレスやコンビニに物件情報が掲載された

無料の冊子が置いてありました.

20年ほど前僕が大学生だったころは

同じような冊子は300円くらいで

コンビニで売っていたと思います.

 

情報を得る媒体は時代と共に変わります.

学生や若い方向けの物件であれば

ブログやホームページ,動画サイト

フェイスブックやツィッターなどを

活用し自分で入居者を探したり,

低家賃の物件であれば

生活保護の方の支援をおこなっている

NPOなどに物件情報を紹介したり

建て替えで退居を迫られている方を紹介してもらったり

 

旧来ある方法の延長線上ではなく

自分の物件のターゲットを分析し

その層に響くように広告活動をおこなうことで

物件を知ってもらう機会と質は

高まるのではないでしょうか.

 f:id:sikiso9ze9:20161125162616p:plain

 

これからの賃貸経営は二極化していく

そんな風に思います.

 

工夫して生き残っていける大家力を

身につけなければと思います.


本日も最後までありがとうございました.

 

 

 

 

 

 

あえて借りてみる

母の物件

 

行ってみたかったんです

 

 

母の物件のフェンス工事の続報です.

安い見積もりを出してくださった業者さんに

施工を依頼しました.

 

施工価格が想定内に収まったこともあり

自己資金でまかなえるとのことでしたが

僕は母に強烈に借り入れをプッシュしました.

 

f:id:sikiso9ze9:20161122232813p:plain

 

 

理由は3つあります.

  1. 自己資金の温存
  2. 金融機関への実績づくり
  3. 僕が借入の相談に行ってみたかった

 

1.については築古物件ですので想定外や

予定外の修繕がいつ発生するかしれません.

また年金暮らしの母でも事業資金であれば

融資が利用できる可能性があります.

なんといっても通帳に残高があることが

精神的安定につながります.急に入院などと

なっても消費者金融ぐらいしか

お金を貸してくれないのではないでしょうか?

 

やはり 現金は最強 だと思います.

「借りれるものは事業資金として借りて

いざとなったら一括返済すればよい」と

現金の温存を母に薦めました.

 

2.についてですが,金融機関に対しては口座開設や

少額の融資などの小さな取引から開始し実績をつくり

大きな融資を引き出していくことが付き合いのコツ

と教えてもらったことがあります.

 

今回の融資を半年程で完済し,その後外壁塗装の

費用の融資を得ようと思っています.

 

その後は 物件の建て替えも・・・?

 

3.についてですが,今回は日本政策金融公庫さまに

融資のお願いにいきました.

自分が事業を開始するにあたり

融資のお願いに行く可能性があると考えています.

融資の流れや,面談の雰囲気,面談内容など

経験しておきたかったのです.

とても勉強になりました.

 

融資の審査結果はまだ出ていないようですが

通っても通らなくても

とても意味のある経験でした.

 

とはいえやっぱり承認されたいです.

 

本日も最後までお読みいただき

ありがとうございました.

ひと手間20万円也☆

母の物件

 

あいみつのススメ

 

 

僕の母は30年来の大家さんです.

現在はそこそこの高齢のため

管理会社との連絡窓口や運営方針の決定,

物件の草むしりや清掃などを僕がやっています.

 

最近ですが,以前より気になっていた

老朽化した境界フェンスの張替えをおこなうことを

決めました.

 

f:id:sikiso9ze9:20161111224750j:plain

 

そこで,ある大家さん用の一括見積サイトより

母の物件所在地で施工可能と思われる

一件の外構業者さん(Aホームサービス)とコンタクトを取り

現地打ち合わせののち見積もりを出してもらいました.

 

「た…高い…」  

勝手にイメージしていた金額を

遥かに超えて,母の物件から得られる

1か月分の家賃収入を大きく超えていました.

 

「こんなもんなのかな?」「いい人だったしな」

「他にアテがないな」「めんどくさいな」

「母ちゃんのカネだしな…」「いまさら断るのやだな」

 

他社にも見積もり依頼をした方がよいとは思うものの

やらない理由が次々に浮かんできます。。。

 

しかーし! 母の物件にかかわる理由として

経験値獲得,優良業者の開拓などを掲げ,

ゆくゆくは自分の賃貸経営につなげたいと思っている

原点を見つめなおし,さらに2社にアプローチしました.

 

1社は施工がかなり先になるとのことで

断念し,もう1社(Bフェンス)に現地見積もりを

お願いしました.

 

結果は表題の通りです。

同等品を使用した見積もりが

Bフェンスの方が約20万円安くあがりました.

50万が30万です!!!

すぐにBフェンスに施工依頼し

Aホームサービスにはお断りをしました.

 

 

安くなった理由

 

両社の見積もりやホームページを見比べて感じた

僕の考察です.正解かはわかりません.

 

得意分野が違う のだと思います.

 

A社はおそらく外壁塗装を得意とする外構業者,

B社はフェンスを得意とする外構業者だと思われます.

 

元々その可能性を考え,あいみつ業者を探す段階で

得意業者に絞ろうと思い

「地名 フェンス 外構」的な感じで

検索していきました.

 

見積もりの分析ではフェンスが得意な業者は

  1. 部材が安い
  2. 廃材処理が安い
  3. 諸経費が安い

という結果でした.1・2については

独自のルートがあったり,スケールメリット

あったりするのでしょう.

3についてはA社は外注,B社は自社施工

といった感じでしょうか?

 

今回は相見積りをとって本当によかったです.

 

①手間を惜しまない.

②納得のいく業者さんと出会うために

 修繕は時間的余裕をもって計画的に

 

以上2点が教訓となりました.

 

本日も最後までありがとうございました.

 

 

嫁ブロック?

賃貸経営の考え

 

悪いことなの?

 

「嫁ブロック」という言葉はご存知でしょうか?

ネットの記事で読んだのですが

転職活動や起業活動が奥様の反対にあい

頓挫することを指すスラング

人事系のお仕事の方が使われるみたいです.

 

良い意味ではあまり使われていないようですが

僕は悪いことではないように思えます.

 

転職や起業は家族にとって一大事だと思います.

それについて夫婦でコミュニケーションをとって

メリット/デメリットやそれをやる意味というのを

しっかり共有する必要があると思います.

この過程がうまくいっていないと

決まりかけた話が流れたりしてしまう事は

あり得ると思います.

 

おそらくお互いに「家族を守るための選択」という

コンセプトは共通しているんだと思います.

それぞれが持っている情報の質と量に

ズレが生じているのではないでしょうか?

 

人間は見たいものしか見えないと言われます.

「これだ!」と思うとそこに潜むリスクを

見て見ぬふりしてしまうというのは

僕も身に覚えがあります.

 

その際に「否定的な考察」というのは

非常に大切だと思います.

耳の痛い指摘に対して,データや根拠をもって

解決策を提示したり,リスクに対する保険を

かけるなどしていく過程で

転職や起業に対する安全度が

格段に高まるのではないでしょうか?

f:id:sikiso9ze9:20161109090117p:plain

 

 

一番最初のプレゼンです

 

 

転職や起業したあかつきには

上司・同僚や取引先,金融機関などに

思い入れや情熱,知識や情報などを

伝えなければいけない場面が

多々あると思います.

 

一番身近な奥さんすら納得させられない

事業計画は他の場面でも

受け入れられないのではないでしょうか?

 

むしろ思いつく限りの

「でも・だって・もし〇〇だったら」を

夫婦でディスカッションするべきだと

思います.

最初の壁が高ければ高いほど

本気度や実現性の精度が高まっていくと思います.

 

賃貸経営もリスクを負うことは

避けられません.

たくさんの否定的な考察を1つ1つ解決して

しっかり家族の同意を得て

やっていければいいなと思います.

 

本日も最後までありがとうございました.

 

 

塩漬けのカブで学んだこと

学んだこと

 

ダメな理由満載・・・

 

3年ほど前のNISAブーム(?)に乗っかって

余剰お小遣いで株を買ってみました.

 

まだ資金は引き上げていないので

途中経過ということになりますが現在の成績は…

 

4割ほど目減りしています.

最近では毎日の値動きチェックは疎かになり

日経平均すらぼんやり把握しているという状態です.

もはや相場全体が上がった時に

全部売っちゃおーといういわゆる塩漬け状態です.

 

しかし,そんな中からも投資というジャンルとして

不動産にもつながる教訓を得ています.

 

  1. 買うのは簡単,売るのは難しい
  2. 勉強は必須
  3. 買う前に出口(目的・目標・ゴール)を決める
  4. ブームに乗らない

f:id:sikiso9ze9:20161107111508j:plain

 

 

好きこそものの上手なれ

 

一番の教訓は 「僕が不動産が好き」

という事をはっきり認識できたことです.

株は実際に自分の貴重なお金を入れているのに

積極的に情報を得ようという気にならないんです.

いまだに四季報などに目を通すことも

ありません.

一方不動産はというと

メルマガに登録したり,物件検索をしたり

勉強会やセミナーに行ったり,

為になるブログを探したり,

買えもしないのに物件の内見に行ったり,

妄想事業計画をシュミレーションしたりなど

時間を割いたり,行動したりすることが

全く苦にならないんです.

株で結果が出せる方は,きっと結果を出すための

行動をしているものと思います.

 

ほとんど趣味の領域のことが

家計の収入アップにつながれば

家族にとっても幸せですね.

 

本日も最後までありがとうございました.

 

 

家を建てて学んだこと

学んだこと

自宅は買うな?

 

数年前,土地を購入して家を建てました.

不動産投資の先人たちのご意見では

居住用の物件はあまりおすすめされていません.

もちろん存じ上げていました.

 

でも建てました.家族の笑顔につながると

思ったからです.

賃貸併用なども考えましたが,フツーの戸建です.

 

一連の過程を通して非常に多くの経験をすることが

できました.

 

 

学んだこと

 

  1. 多くの不動産仲介業者や建築会社と商談できた
  2. 買付証明を経験できた
  3. 指値をしてみた
  4. 銀行融資の流れを経験できた
  5. 司法書士土地家屋調査士など多職種の方に会えた
  6. FPにライフプランニングの相談ができた
  7. 間取りを真剣に考えた
  8. 木造の工法を知ることができた
  9. 建築過程のほとんどを見ることができた
  10. プランニング中や建築中に起こるトラブルを経験できた
  11. 不動産取得税,固定資産税,確定申告など税務署との接点を持てた
  12. 融資実行後,銀行と金利引き下げ交渉してみた
  13. 妻ちゃんの内装やインテリアのセンスがよい
  14. 妻ちゃんが意外と建築等に興味がある
  15. (今後は住宅ローンの借り換えもしてみたい)

1個1個掘り下げたいところですが

すごいボリュームになっちゃいそうなので

やめておきますが,

中でも印象に残っているのが

不動産仲介業者や建築業者という

住宅業界の「なんだかなぁ」感です.

親身に相談に乗ってくれる業者さんも

たくさんありました.

しかし,いまいち僕の本気度が

伝わらなかったのか

「連絡します」のままスルーされ

全く連絡が来なかったという経験が

一度や二度ではありませんでした.

 

f:id:sikiso9ze9:20161105064348j:plain

 

賃貸経営も物件や土地の購入が

不可欠で,かつ成否を分けます.

取り返しのつかない事態とならないよう

関わる業者の選定には

細心の注意を払わなければと

思います.

 

本日も最後までお読みいただき

ありがとうございました.