不動産投資の第一歩が踏み出せない僕が大家さんになるまでの成長(?)記録を綴っていきたいと思います. どんな困難や壁が待っているのでしょうか? はたして大家さんになれるのか.諦めてしまうのか. このブログがどんな結末になるのかは想像がつきません。。。
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不惑の僕が大家さんになるまで

不動産投資という言葉に興味を持ち,勉強をはじめてもう5年。。。 いまだに行動を起こせない僕が,一歩目を踏み出すまでの思考や行動を記録していくブログです.

モンスター?  クレーマー? その2

 

前回の続きです。

設備修理依頼の具体的な内容を把握できず

入居者さんの元へ直接訪問した件。

途中 便座の写真を載せようと思います

閲覧注意してください。

 

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ご対面

 

応対してくださった入居者さん

ドアを開けてあいさつを交わすなり

「フェンスを張り替えてくれてありがとうございました。

見た目も使い勝手も良くなりました。」

と、お礼を言われました。

 

良かった・・・  いい人じゃん・・・

と一安心。

 

今回の要望は 具体的には

①以前のトイレ水漏れ修理後にトイレに

原因不明の黒い汚れがついてしまった

②普段使用時以外は便座のフタを閉めていたので

気にならなかったが、今回フタが折れてしまい

汚れが目立ってしまうため連絡した

とのこと

 

①については2年ほど前にボールタップ劣化による

水漏れに対しタップ交換の修繕をしました。

汚れは確かに普通の使用ではつかない類の

真っ黒な汚れで、なんとなく劣化したゴムが

へばりついたようなもので、カビとは違う印象でした。

 

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便器の汚れは、入居者さんもいろいろ試してくれたそうですが、

落とせないとの事ですが、プロの業者さんなら落とせると踏みました。

 

そこで、まず清掃業者に依頼して

汚れが落ちれば次に便座フタの交換。

落ちなければ、便器ごと交換。

という2段階の対応を取るように、

管理会社さんにお願いしました。

 

結果1つの業者さんで清掃とフタ交換を

1日で完了してもらいました。

便器交換だったら大変だなと思っていたので

よかったです。

 

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今回のエピソードは

いろいろと教訓が得られたと思います。

 

①百聞は一見にしかず。

自分の目で確認できていなかったら

問題点が不明瞭で、モヤモヤしたまま修繕を進めていた。

 

②業者さんに依頼した修繕や作業は必ず確認する。

そもそも、汚れの原因が

2年前のタップ交換にあるのかはわからずじまい。

今回はそれを教訓に施工後の状態を写真で

報告してもらうよう求めました。

 

③クレームは問題が起こった時

すぐに言っていただいた方がありがたい。

 

④物件の修繕は喜んでもらえる

当然の事なのかもしれませんが、

生の声が聴けたので再認識しました。

 

⑤水廻りのパッキンやゴムパーツなどは

空室期間に自分で交換しておいた方が

安上がり

 

トイレクリーニングと便座交換で

約25,000円でした。

管理会社さんはクリーニング代は

入居者さんに善管義務として請求しても

よいのでは?と提案いただきました。

 

しかしご本人は2年あまりクレームを言わず

我慢して使ってくださっていました。

とてもとても入居者さんに請求しようとは思えず

丁重にお断りしました。

 

築30年超の物件のため今後も

いろんな事が起こってくると思います。

その時々で管理会社さんとも相談しながら

学んでいかなければと思います。

 

本日もお読みいただきありがとうございました。

モンスター?  クレーマー?

どういう状況?

 

少し前になりますが、母の物件の管理会社さんに

年末の挨拶に伺いました。

 

担当の方と1時間くらいお話をしていました。

その最中、事務の女性が応接室にみえられ

「○○物件(母の物件)の入居者の方から

設備の修理依頼の連絡が入りました。」と。

 

なんてタイムリー!!

 

内容をお聞きすると。。。

 

「トイレが汚れていて、フタもはずれてしまった。

便器を交換してほしい。」

とのこと。

 

??????

 

汚れている? フタがとれただけで便器の交換?

 

意味が分からず、担当さんと一瞬ポカーンと

してしまいました。

 

連絡いただいた入居者さんは、入居3年目くらいの

タクシードライバーの年輩男性でお独りぐらしです。

詳細がわからず、応接室には 過剰な要求なのでは?

クレーマーか? 的な空気が。。。

 

僕は入居者さんとは面識がなく迷いましたが

たまたま物件の近所にいる このタイミング。

行くしかないと意を決しました。

 

「10分後に大家が現状を確認に行きたいのだが

よろしいでしょうか?」と管理会社さん経由で入居者さんに

連絡していただき、物件に急行し

デジカメ片手にいざチャイムをピンポン。

 

「トイレが使えないじゃないか!! 早く直せボケー!!」

 

とか怒鳴られたらどうしよう… とか

ゴミ屋敷化した汚部屋だったらどうしよう… とか

良くない想像で不安いっぱいでした。

 

と同時に、入居者さんがまさに生活している

状態の部屋を確認できる機会って そうそう無いのでは?

という思いも。入居者さんがどんな方か知る。

大家がどんな人か知ってもらう。大チャンスとも思いました。

 

 

長くなってしまったので今日はこの辺で。

最後までお読みいただき、ありがとうございます。

 

 

踏み出せない理由は。。。

 

清水の舞台から飛び降りるには?

 

 

相変わらず、毎日のように情報収集を続けていますが

大家さんにはなれずにいます。

しかし、ブログを書き始めて考えを整理していくことで

徐々に行動が伴うようになってきました。

 

妻ちゃんと賃貸経営の事を話す機会も少しずつできてきました。

 

今回は 「えいやっ!!」と 買付や問合せという行動まで

行けていない理由を自己分析したいと思います。

 

 

 

  • 職場の副業規定
  • 不動産市況
  • 妻ちゃんの同意
  • 自己資金不足

 

もっともらしいことを

並べてますが…

 

これらは全て他人のせい

 

言い訳です。

本気でやろうと思って

頭を使って行動すれば

いとも簡単に突破できるハードルです。

 

最大かつ唯一の理由は

 

ビビってる。。。

 

安定を崩すのが不安でたまらないです。失敗がコワイんです。

今後の社会情勢を考えると

やらないこともリスクだとは

頭ではわかっているんですが、、、

 

突き詰めると、現状に満足しちゃってるんでしょう。

良い状態から、もっと良くしよう。

とか、こんなもんじゃないというハングリーな心意気が足りないんです。

 

こんな事では背水の陣で経営にあたっている

他の大家さんにかなうわけがありません。

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また、所有する戸数や収益、

自分自身や家族の将来像に

明確な目標(ゴール)が見えていないんです。

 

“ふわっ” と始めてしまう事は

避けようと思います。

 

腹をくくれる日は来るのでしょうか?

 

本日も最後までありがとうございました。

 

公庫から融資を受ける

 

日本政策金融公庫から融資を受けるまでの時系列記録

 

先日、母の物件のフェンス張替え工事が無事に

竣工し融資のほうも実行されました.

自身の備忘録としてファーストコンタクトから

事業資金30万円の融資が実行されるまでの流れを記したいと思います.

 

-14日目 ホームページのフリーダイヤルに電話

    確定申告書のコピーと

    物件の内容がわかるものを持参し

    直接支店窓口へと教わる.

-11日目 公庫の支店へ上記書類もって行くが 

    ただ「融資対象になると思います」と

    告げられ申込書を渡される.

    申込は郵送で可、後日追加書類と

    面談日程を連絡するとのこと.

    申込書はネットでダウンロードできる.

0日目 申込書に工事見積書と

    確定申告書のコピー3年分を同封し

    書留にて公庫支店へ送付.

    実質ここまでの過程は不要のため

    この日を0日目とする.

4日目 追加必要書類と面談日の連絡が郵送にて届く.

    確定申告書原本,通帳,住民票,身分証

    部屋毎の家賃が確認できる書類,固資税領収書

11日目 面談.

    30分程度.物件所在地,家賃設定について,

    入居者入替りについて,物件運営歴など

15日目 郵送にて審査承認の通知と

    契約書,追加書類提出の連絡.

18日目 契約書送付(実印捺印).

    指定の封筒に契約書,印鑑証明,

    通帳コピー同封.簡易書留にて発送.

    書留料金が先方持ちでちょっとうれしい.

24日目 融資実行.

    連絡なくいつの間にか指定口座へ入金.

    振込手数料が当方持ちのため

    30万円少し削れた入金額となる.

 

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申し込みから融資実行は,

スムースに行っても3週間くらいはかかる印象です.

少額の融資であったためか面談は淡々と

和やかに進みました.物件所有者の母に息子の僕も

すんなりと同席できました.

金利はたぶん1.8%だったと思います.

(少額かつ半年という短期のため全く気にしませんでした…)

 

参考になればうれしいです.

最後までお読みいただきありがとうございました. 

    

いちばん必要なこと

 

釣りをするなら

釣れる魚のいる場所で

 

 

世の中にはたくさんの賃貸物件があります.

駅近の・きれいな・築浅の・セキュリティの整った・

RCの・・・といった今風の物件もあれば

築古の・バランス釜や3点ユニットの・和式トイレの・

駅から遠い・・・といった客付けに苦労しそうな

物件もあります.

 

空室率の上昇している昨今では

どんな物件であれ入居者獲得には

苦労をしているのではないかと想像します.

 

それぞれの物件には対象となる層が

それぞれに存在していると思います.

そもそも新築RCと築古木造では

見込み客が競合しないハズです.

 

そのためそれぞれの物件の想定入居者層に

合致した広告戦略が必要だと思います.

 

「どのようにして 世の中に

自分の物件の 存在を知ってもらうか」

 

これを考えることが入居者獲得の

第一歩なのだと思います.

 

事故物件であろうが,風呂なしであろうが

徒歩圏に駅がなかろうが

それでもいいという方が必ずいるはずです.

その物件の戸数分だけ

気に入っていただける方がいればいいのです.

 

万人受けする物件を目指し高額な修繕をしたり,

広告料を上乗せしたり,仲介の営業さんに

キックバックしたりして,お金をかけて客付力を高める

という経営判断も,もちろん合理的だと思います.

 

10年ほど前に僕が新居を探したときは,

ファミレスやコンビニに物件情報が掲載された

無料の冊子が置いてありました.

20年ほど前僕が大学生だったころは

同じような冊子は300円くらいで

コンビニで売っていたと思います.

 

情報を得る媒体は時代と共に変わります.

学生や若い方向けの物件であれば

ブログやホームページ,動画サイト

フェイスブックやツィッターなどを

活用し自分で入居者を探したり,

低家賃の物件であれば

生活保護の方の支援をおこなっている

NPOなどに物件情報を紹介したり

建て替えで退居を迫られている方を紹介してもらったり

 

旧来ある方法の延長線上ではなく

自分の物件のターゲットを分析し

その層に響くように広告活動をおこなうことで

物件を知ってもらう機会と質は

高まるのではないでしょうか.

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これからの賃貸経営は二極化していく

そんな風に思います.

 

工夫して生き残っていける大家力を

身につけなければと思います.


本日も最後までありがとうございました.

 

 

 

 

 

 

あえて借りてみる

 

行ってみたかったんです

 

 

母の物件のフェンス工事の続報です.

安い見積もりを出してくださった業者さんに

施工を依頼しました.

 

施工価格が想定内に収まったこともあり

自己資金でまかなえるとのことでしたが

僕は母に強烈に借り入れをプッシュしました.

 

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理由は3つあります.

  1. 自己資金の温存
  2. 金融機関への実績づくり
  3. 僕が借入の相談に行ってみたかった

 

1.については築古物件ですので想定外や

予定外の修繕がいつ発生するかしれません.

また年金暮らしの母でも事業資金であれば

融資が利用できる可能性があります.

なんといっても通帳に残高があることが

精神的安定につながります.急に入院などと

なっても消費者金融ぐらいしか

お金を貸してくれないのではないでしょうか?

 

やはり 現金は最強 だと思います.

「借りれるものは事業資金として借りて

いざとなったら一括返済すればよい」と

現金の温存を母に薦めました.

 

2.についてですが,金融機関に対しては口座開設や

少額の融資などの小さな取引から開始し実績をつくり

大きな融資を引き出していくことが付き合いのコツ

と教えてもらったことがあります.

 

今回の融資を半年程で完済し,その後外壁塗装の

費用の融資を得ようと思っています.

 

その後は 物件の建て替えも・・・?

 

3.についてですが,今回は日本政策金融公庫さまに

融資のお願いにいきました.

自分が事業を開始するにあたり

融資のお願いに行く可能性があると考えています.

融資の流れや,面談の雰囲気,面談内容など

経験しておきたかったのです.

とても勉強になりました.

 

融資の審査結果はまだ出ていないようですが

通っても通らなくても

とても意味のある経験でした.

 

とはいえやっぱり承認されたいです.

 

本日も最後までお読みいただき

ありがとうございました.

ひと手間20万円也☆

 

あいみつのススメ

 

 

僕の母は30年来の大家さんです.

現在はそこそこの高齢のため

管理会社との連絡窓口や運営方針の決定,

物件の草むしりや清掃などを僕がやっています.

 

最近ですが,以前より気になっていた

老朽化した境界フェンスの張替えをおこなうことを

決めました.

 

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そこで,ある大家さん用の一括見積サイトより

母の物件所在地で施工可能と思われる

一件の外構業者さん(Aホームサービス)とコンタクトを取り

現地打ち合わせののち見積もりを出してもらいました.

 

「た…高い…」  

勝手にイメージしていた金額を

遥かに超えて,母の物件から得られる

1か月分の家賃収入を大きく超えていました.

 

「こんなもんなのかな?」「いい人だったしな」

「他にアテがないな」「めんどくさいな」

「母ちゃんのカネだしな…」「いまさら断るのやだな」

 

他社にも見積もり依頼をした方がよいとは思うものの

やらない理由が次々に浮かんできます。。。

 

しかーし! 母の物件にかかわる理由として

経験値獲得,優良業者の開拓などを掲げ,

ゆくゆくは自分の賃貸経営につなげたいと思っている

原点を見つめなおし,さらに2社にアプローチしました.

 

1社は施工がかなり先になるとのことで

断念し,もう1社(Bフェンス)に現地見積もりを

お願いしました.

 

結果は表題の通りです。

同等品を使用した見積もりが

Bフェンスの方が約20万円安くあがりました.

50万が30万です!!!

すぐにBフェンスに施工依頼し

Aホームサービスにはお断りをしました.

 

 

安くなった理由

 

両社の見積もりやホームページを見比べて感じた

僕の考察です.正解かはわかりません.

 

得意分野が違う のだと思います.

 

A社はおそらく外壁塗装を得意とする外構業者,

B社はフェンスを得意とする外構業者だと思われます.

 

元々その可能性を考え,あいみつ業者を探す段階で

得意業者に絞ろうと思い

「地名 フェンス 外構」的な感じで

検索していきました.

 

見積もりの分析ではフェンスが得意な業者は

  1. 部材が安い
  2. 廃材処理が安い
  3. 諸経費が安い

という結果でした.1・2については

独自のルートがあったり,スケールメリット

あったりするのでしょう.

3についてはA社は外注,B社は自社施工

といった感じでしょうか?

 

今回は相見積りをとって本当によかったです.

 

①手間を惜しまない.

②納得のいく業者さんと出会うために

 修繕は時間的余裕をもって計画的に

 

以上2点が教訓となりました.

 

本日も最後までありがとうございました.