時代は〇〇〇〇〇賃貸？
初めて気が付きました
先日、いつも車で通っている道で
ふと築浅のアパートが目にとまりました。
普段は道が空いていて スーッ と通り過ぎてしまう
場所ですがその日は若干混んでおり、
ダラダラ走行で通り過ぎました。
たぶん今までも視野の片隅では認識していたと思いますが
注意を向けて見たのは初めてで、
気が付いたときは 「おぉっ！！」 と
前のめりになってしまいました。
何か普通と違うその物件、
ガレージハウス だったのです。
1階が玄関とシャッター付の車庫、
内階段があり2階が１Kの住居であろう
という造りでした。
すぐに一緒に乗っていた妻ちゃんに
物件名を伝え ググってもらいました。
賃料は9万、地域の同等１K物件相場は6万です。
「1.5倍！！」
しかも満室のようで、すごいなぁ と思いました。
以前から、 コンセプト賃貸 で
物件の差別化をはかることで、賃料下落や空室の
リスクヘッジできるのではないかと考え、
少しずつ調べていたところだったので、
非常に興味深く見させていただきました。
考察
ここで一旦冷静になり、
否定的に考えてみようと思います。
このアパート、2階建てで総戸数3戸ですが、
ガレージハウスにしなければ１K6戸の物件と思います。
9万×3戸＝27万/月
6万×6戸＝36万/月
単純な満室想定の賃料収入は普通のアパートの勝ちです。
コストはどうでしょう？
イニシャルコスト(建築費)は
水廻り設備が少ない分ガレージハウス有利か？
でも内階段3戸分は高そう？
ガレージのシャッターはリモコン電動式で高そうだな？
実現可能な道路付は限られ、土地探しが大変そう？
普通の１Kは入退去の回転が速そうで
入居者の入れ替え時のコスト大きそう？
空室期間も長くなりそう？
実際にやろうと思ったら様々なシミュレーションが
必要そうだと思いました。
本日のまとめです
コンセプト賃貸も、いろいろなスタイルが
考えられると思います。
建物や設備などのハード面で特徴づけるもの、
入居者さんのカテゴライズなどソフト面で特徴づけるもの、
アイデアによって無限に提案できると思います。
ニッチなほど物件の希少価値も高まると思います。
万人受けを狙うか、一部マニアック層を狙うか？
コストやリスクも勘案しながらの経営判断が
求められるのだと思います。
最後に一点・・・
近所にピンク系の吹付塗装の建売戸建が2棟建ちました。
うちの近所は建売が完成前に成約することは
めったになく、たいがい1～2回の値下げを経て
完成後2～3か月で売れるというのが標準的なエリアです。
(井塚調べ)
建売がピンク系に吹き付けられたとき、僕は妻ちゃんと
「ありゃりゃ、買う人いるんかいな？」と会話したのを
覚えています。
しかし、ピンク吹付は1棟は建築中に
もう1棟も竣工直後に成約となりました。
こんな経験から、今のところエッジの効いた
ニッチを攻める物件の方が
「ここじゃなきゃダメ！」という入居者さんを獲得しやすく
安定経営が実現できるのでは？と考えています。
本日も最後までありがとうございました。
