不動産投資の第一歩が踏み出せない僕が大家さんになるまでの成長(?)記録を綴っていきたいと思います. どんな困難や壁が待っているのでしょうか? はたして大家さんになれるのか.諦めてしまうのか. このブログがどんな結末になるのかは想像がつきません。。。
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不惑の僕が大家さんになるまで

不動産投資という言葉に興味を持ち,勉強をはじめてもう5年。。。 いまだに行動を起こせない僕が,一歩目を踏み出すまでの思考や行動を記録していくブログです.

時代は〇〇〇〇〇賃貸?

初めて気が付きました

 

 

先日、いつも車で通っている道で

ふと築浅のアパートが目にとまりました。

 

普段は道が空いていて スーッ と通り過ぎてしまう

場所ですがその日は若干混んでおり、

ダラダラ走行で通り過ぎました。

 

たぶん今までも視野の片隅では認識していたと思いますが

注意を向けて見たのは初めてで、

気が付いたときは 「おぉっ!!」 

前のめりになってしまいました。

 

何か普通と違うその物件、

 

ガレージハウス だったのです。

 

1階が玄関とシャッター付の車庫、

内階段があり2階が1Kの住居であろう

という造りでした。

 

すぐに一緒に乗っていた妻ちゃんに

物件名を伝え ググってもらいました。

 

賃料は9万、地域の同等1K物件相場は6万です。

 

「1.5倍!!」

 

しかも満室のようで、すごいなぁ と思いました。

 

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以前から、 コンセプト賃貸 

物件の差別化をはかることで、賃料下落や空室の

リスクヘッジできるのではないかと考え、

少しずつ調べていたところだったので、

非常に興味深く見させていただきました。

 

 

 

考察

 

ここで一旦冷静になり、

否定的に考えてみようと思います。

 

このアパート、2階建てで総戸数3戸ですが、

ガレージハウスにしなければ1K6戸の物件と思います。

 

9万×3戸=27万/月

6万×6戸=36万/月

 

単純な満室想定の賃料収入は普通のアパートの勝ちです。

 

コストはどうでしょう?

 

イニシャルコスト(建築費)は

水廻り設備が少ない分ガレージハウス有利か?

でも内階段3戸分は高そう?

ガレージのシャッターはリモコン電動式で高そうだな?

実現可能な道路付は限られ、土地探しが大変そう?

 

ランニングコスト

普通の1Kは入退去の回転が速そうで

入居者の入れ替え時のコスト大きそう?

空室期間も長くなりそう?

 

実際にやろうと思ったら様々なシミュレーションが

必要そうだと思いました。

 

 

本日のまとめです

 

コンセプト賃貸も、いろいろなスタイルが

考えられると思います。

建物や設備などのハード面で特徴づけるもの、

入居者さんのカテゴライズなどソフト面で特徴づけるもの、

イデアによって無限に提案できると思います。

ニッチなほど物件の希少価値も高まると思います。

 

万人受けを狙うか、一部マニアック層を狙うか?

コストやリスクも勘案しながらの経営判断

求められるのだと思います。

 

最後に一点・・・

近所にピンク系の吹付塗装の建売戸建が2棟建ちました。

うちの近所は建売が完成前に成約することは

めったになく、たいがい1~2回の値下げを経て

完成後2~3か月で売れるというのが標準的なエリアです。

(井塚調べ)

 

建売がピンク系に吹き付けられたとき、僕は妻ちゃんと

「ありゃりゃ、買う人いるんかいな?」と会話したのを

覚えています。

 

しかし、ピンク吹付は1棟は建築中に

もう1棟も竣工直後に成約となりました。

 

 

こんな経験から、今のところエッジの効いた

ニッチを攻める物件の方が

「ここじゃなきゃダメ!」という入居者さんを獲得しやすく

安定経営が実現できるのでは?と考えています。

 

本日も最後までありがとうございました。